2022新城控股财报跟踪：业绩远好于预期，新城的半年报在行业寒冬中尤其是民营地产企业中表现很亮眼。
1、三道红线保持绿档。公司剔除预收账款后的资产负债率为 67.06%,净负债率为 48.37%,现金短债比为 1.06(已扣除受限资金)
2、有息负债下降融资成本下降。公司期末融资总额估算约822亿，半年净偿还了77亿的外债，也还了母公司新城发展24亿，还欠新城发展60.35亿。公司整体平均融资成本为6.50%。 较上年末6.57%有所下降。由于有息负债额度和成本的双降上半年的利息支出61亿，较去年同期66.4亿下降8%，今年人民币贬值还有1.9个亿的汇兑损失，不然降更多。
3、高回款率下的高正经营现金流。报告期公司实现 760.30 亿元的全口径资金回笼，全口径资金回笼率为 117%，所以经营现金流非常好看，上半年经营现金流+115亿。看几个已出报表的同行，招蛇+36亿，金地+61亿。碧桂园+52.5亿，中南+48亿。保利，哦负责收尸的不用看这个。
4、毛利，净利润降幅小于营收降幅。营业收入(竣工少结算低) 428.03 亿元，降 45.89%;归属净利润 30.10 亿元，降 30.11%。很另类的小新，主要是高毛利商管收入占比提升，且毛利同比增长1.64%达72.22%(住开毛利16.12%同比下降1%)。 商管毛利31.6亿，住开毛利60.83亿。商管毛利住开毛利达到1：2。即商管业务毛利占比已经超过1/3了! 给小新高一点估值不过份吧。
5、上半年偿债高峰期，销售大降。但回款优秀+没拿地，现金消耗不多。期末货币资金447.8亿，虽然较去年末少105亿，但高于一季度末的434.2亿。看筹资现金流就知道这有多难了。小新算是挺过来了，说9月初要发10亿全额担保的中票了，三年期利率4%出头。还有7月17注册生效的61.72亿小公募，理论上随时可以发行。还有华西证券的华西-新城绿色建筑资产ABS13.16亿也通过了。一切会好起来的!
6、借钱真好难的!示范民企小新上半年筹资活动现金流-198亿!从去年下半年的最近四个季度单季筹资现金流-143亿，-89亿，-99亿，-99亿，太难顶了~
7、结算资源依然充足，并表口径合同负债还有2022亿，全口径已售未结算面积3469万平米。上半年只俊工了654万平米，下半年计划竣工1763万平米。是上半年的2.7倍。
8、可售资源不算充足，上半年新开工只有345万平米，去年同期1798万平米，下降80%。下半年计划新开工624.67 万平米，不拿地估计就这样了。这一点要从哪个角度舔?夸小新的执行力吧。不拿地做得很早，且很坚绝，隔壁老碧中期发布会正在反思呢(还是太乐观了)。底线城市去化这么差，做到有回款(非受限资金)的销售太难了。
当然新开工降这么多，对下半年的销售就不要报什么期待了，平稳着落就是胜利。回头看小新的销售从2019年的高点不知不觉已经调整3年了，不得已的激流勇退算是运气，现在也应该适应了。
9、由于新开工暴降，应付款大幅度下降。应付票据63亿，同比下降30.75%，应付帐款400亿，同比少了289亿!同比暴降39.19%，这是搞了多少工抵房啊，工程款压力大降。
10、存货结构有所优化。现房存货200.7亿。较上年末下降了26.5亿。现房上升势头有所遏制。
11、商场重估收益依然克制，1100亿的投资性房地产，上半年公允价值变动收益6.8亿。0.6%~ 降息周期，估值有上升空间的。
12、存货跌价损失减值1.62亿，较去年同期的10亿大幅下降的。
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